出租房WOF已开始试点 房东该如何准备

        后花园新西兰房地产在线 2月28日  从今年2月开始，新西兰5个地方市议会——奥克兰、陶朗加、惠灵顿、基督城和达尼丁联合启动了一个出租房最低标准评估的试验项目，该试验项目主要针对上述5个地方市议会辖区内的500套公房，以检测出租房质量标准（WOF，warrantof fitness）如何设立以及是否有推广的可能。

        出租房质量标准最早是由新西兰Children'sCommission提出，其初衷是提高新西兰出租房的质量，减少低劣的出租房对租客健康造成的危害。在一份名为“新西兰儿童贫困的解决方案”的白皮书中，Children'sCommission呼吁“新西兰所有的公屋和私人出租房，都应该按照是否符合最低的健康和安全标准，发放出租房合格证（WOF）。”

        今年的试验项目启用的标准，是基于南岛达尼丁市议会率先使用的一个暂行标准。

        从一开始，出租房质量标准就成为讨论较多的话题，这一政策一旦推广将带来诸多变化。政府目前的态度是，先提高6.9万栋政府公屋的居住质量，有人认为，其后政府可能会针对普通出租房市场推出一些鼓励政策，使得一些不愿意去升级达标的出租房淘汰出租房市场。不可否认，如果该设想成为现实，租金上涨就会立刻成为关联话题。

        在过去几年里，新西兰房租价格不像买卖价格那样上涨迅猛，平均一年仅涨3%，而房产投资人普遍认为，如果出租房WOF进一步推行一定会抬高租金。

        今年是项目试点，未来推广的可能性高吗？惠灵顿房地产投资人协会主席JackieThomas-Teague质疑出租房WOF是否真的能推广。比如说要求出租房每2年做一次WOF，每次成本$200，“现在一般的房屋检测价格都在$600-$1000，我感觉$200恐怕推行不了，而且全国那么多出租房，如果2年要做一次，相当于每天有3100栋房屋要做WOF，我觉得设计这一政策的人也太乐观了。”

        此外，现在如房地产协会等一些团体要求将冰毒残留检测加入WOF标准中，那么成本会更高。

        奥克兰市议会战略顾问DamonBirchfield认为，如果今后出租房WOF确定要推广，一定要从政策角度把握平衡，“其中一个关键点是，这一政策的实行，是让更多的房产升级后满足了标准，还是让这些房产从此退出了租房市场，这是关键问题。”

        而惠灵顿一位地产经纪RickMooney认为，出租房推行WOF将会是又一个“无脑”的政策。他认为现在这个试验的WOF标准是从达尼丁的学生宿舍的检验开始的，而那里的房子相对质量较差，且通常在住了很多人的情况下，房东都不会愿意去升级，会等到租客离开以后。

        这位经纪的观点是，出租房的质量提高还是应该交给市场来解决，而不是政府。他认为，标准低的房子必然租金也低，租金低了房东自然会考虑升级。

        在政界，绿党是试图推行Rental WOF的主要政治力量。绿党的房产政策重要的一条就是“Warrant of Fitness forrentals ”，绿党要求将其写入法律，以保证所有出租物业都具备最低的保暖要求、防水要求和基本设备要求如冷热水。

        加上在政府层面，新西兰公屋署此前已着手在两三年内为新西兰所有公屋安装保暖棉，加上今年的公屋WOF试验项目。这些迹象显示，对新西兰出租房市场实现普遍的WOF标准虽然短期内难以实现，但其背后的政治推力一定会长期存在。

        房东该如何准备？

        如果提议中的出租房最低标准（Rental WOF）在新西兰成为现实，那么现在的房东该如何准备呢？

        那么现在就不妨评估一下，出租房WOF会有哪些标准？对于投资人来说在购买投资房时也可以这些标准作为适当衡量。

        维多利亚大学公共政策教授John Boston是Children'sCommission白皮书的起草人之一，他说，“新西兰对于现存房屋的规定和限制很少，目前基于1947年的立法并且半个多世纪以来没有太多更改，但房屋营建的许多技术都已经日新月异了。”

        在白皮书中，引用了奥塔哥大学创立的一个健康房屋指数（Healthy HomesIndex，HHI），该指数在一定程度上可以看成新西兰房屋最低标准的一个参照。按照白皮书中所引用的，HHI指数一共有14个房屋质量项目评分——其中有些项目是房主无法改变的，因此不太会出现在未来的出租房WOF中，比如房屋的采光、朝向——那么还有那些项目是可能在出租房WOF中的呢？以及房主今后在购买投资房时，需要注意哪些细节呢？

        保温和绝热

        今后在购买投资房时，投资人应注意房子在北岛还是南岛的不同情况，也要了解天花板、地板的保暖情况。关于保暖棉各种情况是不同的。但天花板安装保暖棉被认为比地板更重要。保暖棉安装公司PinkFit的LanceSpalding说，“天花板是热效应最明显的地方，同时安装保暖棉后在夏天也可以保持屋内凉爽，而地板在整个热循环中处于次要地位。”

        Lance Spalding认为，出租房设定一定标准是迟早的事，而关于保暖的规定一定是首当其冲。

        他说，普通住房需要约150平米的保暖棉，根据房屋的结构和材料的选择成本在每平米$18-$20之间。

        Building Network的RosieKillup同意这种看法，他认为，新西兰很多建造时间较老的房产，投资人买下后装修出租，这些房产和现代房屋的保暖绝热水平差距较大。但是，将垂直墙体拆开安装保暖棉是不太现实的，所以天花板安装保暖棉会是相对现实的要求。Killup还认为房主可以多注意一些小的方面：比如绝热材料包一下热水炉、选用热反射较好的窗帘等等。

        业界估计如果保暖棉安装成为强制性的，那么政府型补贴如HeartSmart补助也应该会延期，毕竟，如果自住房少量安装粉色保暖棉，只要DIY就可以，但如果大面积安装，则更多人会选择商业安装。

        结构问题

        根据建筑检测公司Real Sure总裁BruceSymon的看法，房主或投资人购房时对建筑问题的观察可以有多个方面。“比如说出现了房门关不上，窗子关不上，房门歪了，地板出位以及各种裂缝等，都应该引起对结构问题的警觉。”

        但结构问题是大问题，即便房主发现，也需要专门的人员来查看，而相关费用也会产生。“比如请专业人士来查看，仅检查和估算价格就会在$700-$800。”

        Kiwi Properties Inspections的ColinPepperell同意上述看法，认为出现问题最好找专业人士来查看。“问题经常会比较复杂，不同的材料会有不同的办法。”

        他说，要对门口上方的裂缝特别警惕，因为对于老房子来说，这可能是需要部分重做结构的症状，而相关费用会上万。

        在基督城地震后，房屋的抗震程度成为人们关注的话题。但有关专家指出，目前新西兰民用建筑还不太可能出台抗震的规定，政府首要解决的是商用建筑的抗震程度问题。根据BuildingAct 2004，提到了不同地区现存建筑的抗震标准，但不针对居民房屋。建筑顾问公司Prendos总裁PhilipO'Sullivan说，基督城地震暴露了问题，一些原先认为安全的房屋却无法抗震，因此，他认为所谓的地质报告用处不大。

        室内污染

        今后的WOF标准是否会包含污染问题还不好说，尽管有不少组织要求将污染测量加入WOF，但从成本考虑则现实性有限。

        近几年谈论较多的污染源为冰毒残留和石棉问题。HHI指数推荐应注意控制室内污染低于“一定”水平，其中主要指因历史原因，新西兰部分含石棉材料的建材给室内造成的污染威胁，这些含石棉建材在90年代后被禁用。

        业界人士还认为，由于发现越来越多的出租房中制造冰毒的案例，未来房屋检测中包含冰毒含量检测也不是不可能的。

        冰毒制造会产生腐蚀性气体，给房屋带来长期的影响。

        在新西兰检查室内冰毒残留的公司Enviro Scientific的ToddShepard说，检测最便宜仅$99起，便可告知房主这栋房产是否曾被作为毒品加工窝点。而如果需要做进一步的含量分析，则至少需要$600-$700，再进一步讲，如果一栋房产确定受污染需要做无害化处理，“那么费用会高达$20,000-$25,000。”ToddShepard说。

而石棉问题也相当复杂，因为石棉包含在多种建材中，主要是80年代中之前的房产，比如在天花板材质中、外墙材质中、墙体中甚至粘合材料中。”石棉采样检测需要$100-$150，而如果要移除含石棉的天花板，可能需要几千元，还要根据各个房屋的情况，在移除期间屋内不能有人居住，使得情况更复杂。

        电源/火源安全性

        电源/火源安全性也可能成为未来出租房WOF评价标准之一，专家认为，每个房主都应该检查一下烟雾报警器和厨房灭火器全不全，这是最简单的做法。

        Need An Electrician的DeanBloomfield平时的工作就是检测物业的电安全性，他说如果房屋需要检测电源安全性，一般的步骤是检查主电源、加热器电源和房屋外的零线接地，然后进行线路的电闸跳线检查，接下来一般会用一个仪器来检查各个电路点的安全，以及插座处是否有腐蚀的痕迹。居民房电路检查一般在$110-$165之间。

        加热设备及通风

        室内升温设备会不会在WOF中出现呢？这个问题包含了社会学因素。专家认为，即便出租房WOF对室内加热设备比如空调、壁炉等做出规定，也未必有效，因为穷困的家庭即便租下设备齐全的房屋，也未必有钱使用。

        虽然猜测哪种加热设备会在WOF中出现有些难，但反过来说哪些肯定会不会成为强制要求，就简单的多。

        维多利亚大学公共政策教授JohnBoston认为，非固定气瓶的煤气加热方式都不可取，“因为这种加热方式太粗糙，每公斤煤气会生产1.6升水蒸汽。”

        NZPIF反对设立出租房WOF

        毫不奇怪的，新西兰房地产投资者协会（NZPIF）反对设定出租房WOF。

        “如果特殊利益集团和政府希望更温暖干燥的出租房，那么有比出租房WOF更好的办法。”NZPIF主席AndrewKing曾这样表态。

        King还表示，房屋基础结构因素本身很难解决Children's Commission所提出的问题。

        “如果租客不使用加热设备，那么保暖棉的意义就会大打折扣。如果窗帘白天也关着的，那么阳光也不会让室内温暖。如果窗户总是不开，那么即便结构通风很好的房子也会长霉。”

        毫无疑问，提高出租房质量是任重而道远，业界认为即便是WOF的强制实施也可能需要花费20-30年才能完成。出租房最低标准的讨论也有其政治意义，因此不管是房主还是租客，未来还将会不由自主参与到这场时断时续的讨论中。(张又)