我差点就信了！这是新西兰最大的伪命题！很多人仍被蒙在鼓里！

后花园2021年10月23日报道：最近一周，新西兰发生了不少大事，其中最引人关注的便是疫情。确诊记录被连续打破，让政府不得不面对现实，出台了被称为“红绿灯”系统的全新防疫制度，用于替代已经运行了一年多的四级警戒。

如果说新冠是一个新生事物，政府没有足够经验应对的话，那么，一些老生常谈问题的再次抛出，则颇具不同寻常的意味。

本周二中午12点，工党和国家党召开联合发布会，宣布了最新的住房计划。根据预测，在未来5-8年，新政将为新西兰带来105,500套新房。政府认为，随着房屋供应的加大，住房危机有望解决。

emm...怎么说呢？曾几何时，只要一讨论房价居高不下的原因，我们就要提到“住房供不应求”这个理由。然而，数据告诉我们，这其实是一个伪问题。

根据统计局的最新数据，新西兰全国人口的年度增长率从2020年6月的2.2%下降至今年6月的0.6%。其中，奥克兰人口更是出现了有史以来的第一次下降——奥克兰今年的人口增长率为负0.1%。统计局表示，这是一个巨大的转变。

与此同时，新房的修建数量却创造了历史新高：在截至今年3月之前的一年中，新西兰共有41028套新房被批准建造，超过了保持将近半个世纪之久的最高记录（1974年：40225套）。

新西兰从来没有像现在这样，一口气批准了这么多新房，也从来没有像现在这样，出现人口负增长。

其实，这样的趋势早已出现。过去几年的人口增长和住宅完工数据表明，奥克兰新房的修建数量已经超过了同期人口增长所带来的居住需求。

新西兰统计局的数据显示，截至2020年6月之前的12个月里，奥克兰人口增长36900人，按照每户平均居住2.89人的标准（2018人口普查）计算，在此期间，奥克兰住房存量需要增加12,768套。但奥克兰市议会的数据显示，在这一年中，足足有14,353套新房竣工，这意味着有1585套新房将沦为过剩住宅。

在截至2019年6月之前的12个月里，类似的趋势也很明显，当时奥克兰人口增长了25700人，创造了8892套住房的额外需求。但在这段时间，共有10,080套新房建成，这意味着有1188套过剩住宅。

这些数据表明，在2018年6月至2020年6月这两年间，奥克兰新房的完工数量已经超过了人口增长所带来的居住需求。

当然，这里并不是要否认住房供需不平衡的事实，奥克兰的住房的确曾出现过巨大缺口。数据显示，在截至2015年6月之前的12个月里，住房短缺数量达到峰值，为8919套/年。最近几年在建住房的累积数量，依然无法填补曾经积累的需求缺口。但是，从2019年起，完工的住宅数量开始超过人口的增长速度。

尽管奥克兰的房屋数量依然有所短缺，但短缺现象已经开始缓解。目前，奥克兰新房的完工数量仍在上升，新房建筑许可的发放数量也在强劲增长，这表明奥克兰的新房开发数量在未来几年将继续增加。种种迹象表明，在今后几年，住房累积短缺数量的下降速度将继续加快。也许再需要几年时间，房屋供需就能达到平衡。

新西兰统计局的数据显示，奥克兰人口的自然增长（出生人数减去死亡人数）一直较为稳定，平均每年约为12,800人。但该地区人口的机械增长却存在着很大的不确定性。研究显示，近年来离开奥克兰到新西兰其他地方居住的人数要多于从新西兰其他地方搬到奥克兰的人数。截至2020年6月之前的12个月里，奥克兰国内净移民减少1.26万人，高于此前12个月的1.18万人，这几乎抵消了当地人口的自然增长。这意味着，奥克兰的人口增长几乎完全由海外移民导致。

而自疫情爆发以来，新西兰的年度净移民呈现出断崖式下降。 很多人都认为，造成过去一年入境移民人数减少的原因是留学生和工签持有者的减少。的确，在边境关闭的状态下，学签和工签持有者均大幅下降。但鲜为人知的是，与此同时，选择回国的新西兰公民数量也下降了很多——在截至今年8月之前的12个月中，只有27,493名新西兰公民入境，这一数字不仅比去年同期的42,711人同比下降了35.6%，更创造下近十年的最低记录。这一切让坊间流传的所谓“大批Kiwi回流”的说法不攻自破！

其实，造成奥克兰房价无法负担的主要原因不是住房供给与需求间的不平衡，而是住房金融化。除了居住之外，住宅早已经成为了重要的投资工具。

2016年的一项调查显示，80%的投资房交易属于负杠杆投资，即投资者持有资产的成本要高于其本身所带来的收益。投资者将购买投资房的主要回报锁定在了房产未来的资本升值。

过去一年，由于利率大幅下降，更是进一步刺激了民众对房地产的投资热情。很多投资房买家在申请贷款时都选择了“只还利息”。

根据央行的统计，截至去年12月，在所有向房产投资者发放的抵押贷款中，有39%采用的是只还利息（Interest Only）的还款方式。虽然这一比例与疫情之前的水平相当，但在过去一年的抢房潮中，投资者通过只还利息获得的贷款总额已经比疫情之前上涨了10%！在向自住房买家发放的抵押贷款中，虽然只有13％是只还利息（Interest Only）的还款方式，但其贷款总额也比一年前上涨了大约12％。

这真是一个危险的信号！从某种角度来说，发放贷款的金融机构，也对房价畸高起到了推波助澜的作用。

所以，如果想改善奥克兰住房的可负担性，最有效的手段就是提高首付比例和引入债务收入比这一限贷工具。仅仅扩大房屋供给，只能是治标不治本，有时甚至还会起到反作用。

道理很简单，从税收优惠到简化开发流程，政府今年对新房的各种倾斜政策，只能进一步刺激地价，并且将那些持币入场的投资者从二手房市场引入新房市场。对于囊中羞涩的首次置业者来说，等待他们的依然是陪太子读书的命运。

（责编：Roy Liu）