突发！奥克兰土地开发新政出炉，投资者急坏了！专家紧急支招，事关项目成败……
考虑到洪灾的风险，以及建设偏远基础设施的成本，近日，奥克兰市议会表示已经缩减了城市边缘开发用地（urban fringe land）的数量。
此举也促使很多开发商大失所望，因为这些投资者原本计划着手价值数亿纽币的开发项目，并一直在积极预测这些土地的发展潜力。
大部分面积相对较小的土地位于西北部的Kumeū-Huapai以及Riverhead；位于北部地区的Hatfields Beach；以及位于南部地区的Takaanini和Drury-Ōpaheke。
如今，未来的土地开发将更多地集中在现有的城市地区（urban area）。
针对城市用地开发，如何做好前期准备？
如今奥克兰要集中发展城市用地，对于开发商来说，在房市逐渐回温的背景下，未来暗藏机遇。
然而，与乡村用地不同的是，城市地块有更多的管线和坡度问题需要考虑，另有很多地块外面因素会在很大程度上影响房子的分割以及后期的经济回报。一个环节没做好，开发计划就恐将泡汤。
作为奥克兰专业设计公司——Gear为投资者和开发商提供了以下案例，以便大家在开发项目的可行性分析阶段清楚了解地块外的因素。
开发项目的前期设计，对整体项目的成功起到至关重要的作用，更关系到开发商最终的收入和利润！
在土地开发之前，需要先了解土地的情况和条件以及是否有开发限制，大家俗称为“查地”。普遍认为，“查地”就是查看是否有污水和雨水管线等，其实除了传统的关注点，还有一些并不被大家熟知的内容，对土地开发却有着不小的影响，甚至可以导致无法开发。
除了传统的管线情况和地块信息，今天Gear建筑设计公司也为大家列举了一些在查地时常被忽略，却又对开发产生影响的因素，希望能够帮助大家做好开发前期的准备。
1）为什么开发过程被Vector叫停了？
有经验的设计师在查地时，一定会关注现场附近是否有电线杆。Vector对于电线杆的安全距离有明确的规定，而且这个距离不是电线杆与新建住宅之间的，而是在施工期间脚手架与电线杆的距离。不同电压的要求也有所不同，并且需要考虑风力造成的电线偏移。如果在设计阶段没有关注到这个情况，未来的开发过程中也会被Vector要求暂停解决，严重影响施工进程。近期，Vector针对安全距离的执行要求也非常严格，提前关注这个要点，可以有效的避免施工时因为安全问题而导致的成本支出。
2）明明门口有manhole，为什么不能连接？
很多人在查地的时候比较关注雨水和污水的连接，认为看到有manhole就没有问题，其实manhole和管线还有很多需要进一步确认的信息，比如深度，直径，位置以及与其他管线设施的关系等。在下面这个案例中，雨水manhole就在site门前，但因为公共管线复杂交错 （上水，燃气，网线等），而且manhole的深度只有1.2米，在施工时无法实现连接，所以需要寻找其他解决方案。
3）附近的大树会导致改变设计？
树木植物可以为我们带来好的景色，避免过度日照以及一些隐私保护，但有些时候，树木直接影响到整体开发方案， 在公共地域的树木属于Council的保护范围，并且不能随意砍伐。下面这个项目因为门口有三棵树，所以车道没有机会改变开口位置，而不得已放在朝向最好的北侧，这直接影响到了新房outdoor living的设计安排。
下图案例中，项目的一侧有一棵非常大的树，树冠已经进入到site，在设计的时候需要避开，对房子的形状外观及室内面积有很大的影响。由于树根区域无法修建挡土墙，要满足outdoor living是平整空间的要求，需要对院子的设计进行调整，所以这棵大树对整套住宅室内和室外的设计都产生了影响，需要在设计阶段提前规避冲突。
4）陡坡式车道入口能实现开发吗？
奥克兰常见坡度比较大的土地，在土地边界之内的坡度可以通过土方工作解决，比如增加挖土量缓和坡度，建挡土墙等。但从马路到车道入口的部分，如果在短距离内升高高度过大，会导致超过规范不允许开发，这部分属于Auckland Transport (AT)，屋主不能通过自行施工解决。
以下案例中，原本一个房子的土地要新建多套住宅，从马路到车道的陡坡就变成需要解决的问题。设计沿用原车道入口，由于原车道入口是已经存在的，所以成为唯一可以争取的路径，但仍然为Civil和Traffic工程师带来很大的设计难度，所有其他方面的设计需要全力配合，在审批过程中也遭受不小的阻力。
因此在开发之前，除了场内的土地坡度之外，场外的坡度也会产生影响。
总的来说，土地开发并非连接雨水污水这么简单，很多周边因素和我们看不到的情况都会造成影响。在这里强烈建议在土地开发或者决定购买土地之前，一定要寻求专业设计师的建议，才能在开发过程中合理避坑或者避免不必要的成本支出。
Gear将在建筑设计的前期阶段为您保驾护航，让投资开发更有保障！
GEAR 开发项目设计优势
· 免费地块咨询：设计建议，买地查地
· 因地制宜，按开发需求给予解决方案
· 高质量设计+快速提供初稿
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· 以客户高满意度为检验项目的最高标准
GEAR建筑设计为奥克兰地区的开发商带来前端设计理念与后期施工对接保障，结合客户需求和项目现实情况，在4年内获得众多开发商良好的口碑和认可。
