揭秘！澳洲2024年春季房产市场走势分析，买房还是观望？

后花园8月19日援引corelogic网站报道：

随着冬季的寒意逐渐退去，春意盎然之际，房产买卖迎来高峰季节。

根据CoreLogic的最新分析报告，在过去十年中，春季新上市房源的平均增长率达到了18.2%，销售量同比增长了8.3%，这一现象主要受到东海岸城市的推动。

图表1揭示了过去十年，澳大利亚各城市冬季与春季的上市房源和销售量的平均增幅。值得注意的是，寒冷地区的春季房源增长最为显著。

图表1. 过去十年，冬季与春季销售量和上市房源量的平均差异

然而，季节性因素仍可能受到更广泛的市场条件影响，如利率和经济发展状况。在市场低迷时期，如2015年、2017年和2018年春季的悉尼和墨尔本，受宏观审慎政策影响，投资者需求大幅下滑，导致春季销售量出现下降。

展望2024年春季，市场需求可能会继续受到高利率、经济放缓和消费者信心不足的影响，特别是在两大州首府城市，卖家可能会面临较大压力。

春季来临前的市场状况分析

衡量买卖双方力量的一个关键指标是，同期售出房屋数量与新增上市房源数量的对比。图表2展示了澳大利亚过去三个月的滚动销量和新增上市房源数量，其中阴影部分代表住宅价值下跌的时期。截至7月的数据显示，售出房屋数量为124,500套，新增上市房源为123,000套，这表明在全国范围内，需求略大于供应。

图表2：全澳洲三个月滚动销量与新增上市房源数量对比

尽管如此，过去三个月的销售量和新挂牌量相比几个月前（截至4月的三个月内销售量为142,500套，新挂牌量为128,000套）和去年同期（销售量为123,000套，新挂牌量为112,000套）更为平衡。

澳大利亚各首府城市的供需状况各异，这将导致今年春季市场出现多样化结果。图表3展示了截至2024年7月的销售量与新增上市房源数量的对比。销售量超过新增上市房源的市场被视为“卖方市场”，反之则更倾向于买家。

图表3：截至2024年7月的三个月销售量与新挂牌量对比分析

目前，墨尔本市场的销售量与新增挂牌量差距最大，过去三个月新增挂牌量比销售量多出5400套，而阿德莱德和珀斯则相反，销售量远超新增挂牌量。

哪些地区的库存量异常？

通过将总挂牌量与历史平均水平对比，可以进一步评估市场状况。总挂牌量反映了市场上的房源总量，若销量不足以消化新增挂牌量，库存量将随时间增加。

7月份，CoreLogic分析了相对于前五年平均水平，总上市数量最高和最低市场。

结果显示，今年春季，在阿德莱德和珀斯，以及布里斯班部分低价区域如博德萨特，卖家将占据优势。然而，对于墨尔本、霍巴特和悉尼的部分卖家而言，春季并非理想的销售时机。潜在卖家需评估当地市场状况，因为未来几个月的竞争可能更为激烈。

数据显示，墨尔本SA3市场（如Sunbury）和霍巴特的布莱顿市场尤为疲软。从三个月的价格变化来看，在房源数量较高的墨尔本和霍巴特市场，卖家面临的市场相对平稳或呈下跌趋势。

随着春季的到来，住房需求的深度将受到考验，尤其是在墨尔本和霍巴特这样上市房源已增加的市场。预计新上市房源数量将增加，但需求未必同步上升。若春季广告上市房源水平提高，这可能预示着澳大利亚住宅市场上升势头将进一步减弱。